Te prometieron pagar… y ahora ni se van ni cumplen: guía legal completa para desahuciar a un inquilino que ya no debería estar en tu casa
Nada te prepara para la sensación de impotencia que supone tener una propiedad alquilada y ver cómo tu inquilino no paga, no se va, y además te complica la vida.
Peor aún cuando intentas hablar, llegar a acuerdos, y te encuentras con silencio, evasivas o incluso amenazas.
Muchos propietarios creen que el desahucio es inmediato. Que basta con que el inquilino no pague o incumpla. Pero la realidad es otra: si no sigues el procedimiento legal paso a paso, puedes perder tiempo, dinero y salud.
Desde JR Abogados, con 25 años de experiencia en desahucios por impago, por uso indebido, por actividades molestas o por finalización de contrato, te explicamos en esta guía todo el procedimiento legal de un desahucio en España.
¿Qué es un desahucio y cuándo procede?
Un desahucio es una acción judicial mediante la cual el propietario recupera la posesión de su inmueble porque el inquilino ha incumplido el contrato o no tiene ya derecho a permanecer en la vivienda.
Principales causas de desahucio:
- Impago de la renta o suministros.
- Finalización del contrato sin desalojo voluntario.
- Subarriendo no consentido.
- Actividades molestas o ilícitas.
- Uso indebido de la vivienda.
- Expiración de contrato de temporada o precario.
- Ocupación ilegal del inmueble.
¿Qué inmuebles pueden desahuciarse?
Viviendas, locales comerciales, garajes, trasteros, naves y cualquier bien arrendado.
¿Es obligatorio pasar por el juzgado?
Sí. No existe el “desahucio extrajudicial”. La única forma legal de recuperar un inmueble alquilado es acudir al juzgado con abogado y procurador.
Cualquier otra vía (por ejemplo, cambiar la cerradura, cortar suministros o amenazar al inquilino) puede ser delito de coacciones o allanamiento de morada, con consecuencias penales para el arrendador.
👉 La vía legal es más lenta, pero segura. Y con una buena estrategia, se puede acelerar.
Procedimiento paso a paso para llevar a cabo un desahucio legal
1. Envío de burofax al inquilino (requerimiento)
Antes de presentar demanda, es recomendable —y en muchos casos obligatorio— enviar un requerimiento por escrito:
- Reclamando el pago (en impagos).
- Informando del fin de contrato.
- Exigiendo el cese de actividades molestas.
- Comunicando la voluntad de recuperar el inmueble.
Este paso puede evitar el juicio si el inquilino reacciona, y además sirve como prueba en la demanda.
👉 Puedes gestionarlo con nosotros desde aquí:
https://burofaxabogado.es/
2. Presentación de la demanda de desahucio
Si el inquilino no paga, no se va o no rectifica su conducta, se presenta demanda judicial de desahucio ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble.
Requisitos:
- Abogado y procurador (obligatorios siempre).
- Copia del contrato de arrendamiento.
- Justificante de impagos o incumplimientos.
- Burofax o requerimiento previo, si lo hay.
Según el tipo de desahucio, puede tramitarse como:
- Juicio verbal: cuando hay impago o finalización de contrato (más rápido).
- Juicio ordinario: si se alegan otros incumplimientos complejos (uso indebido, actividades molestas…).
3. Admisión a trámite y notificación al inquilino
El juzgado admite la demanda si todo está correcto y dicta Decreto de admisión con:
- Fecha de lanzamiento (desalojo forzoso).
- Plazo de 10 días para oponerse.
- Posibilidad de pagar y evitar el juicio (en algunos casos).
👉 Si el inquilino no se opone ni paga, el juez dicta auto de ejecución directa y fija el desalojo.
👉 Si se opone, se celebra juicio y el juez dicta sentencia.
4. El juicio (solo si hay oposición)
Cuando el inquilino se opone, debe justificar su actuación:
- Que ha pagado.
- Que no hay impago real.
- Que el contrato aún está en vigor.
- Que no ha incumplido nada.
- Que el arrendador actúa de mala fe.
El juicio es sencillo pero clave: hay que ir con pruebas claras, ordenadas y bien argumentadas. Aquí es donde muchos arrendadores pierden por no llevar un abogado especializado.
5. Sentencia y ejecución
Si el juez estima la demanda:
- Declara resuelto el contrato.
- Ordena al inquilino abandonar el inmueble.
- Puede condenarlo a pagar cantidades debidas (rentas, daños…).
- Impone las costas del juicio (el inquilino paga tu abogado y procurador).
Si el inquilino no se va voluntariamente, se pasa a la ejecución forzosa del lanzamiento.
6. El lanzamiento (desalojo judicial)
Es la intervención final del juzgado para recuperar tu vivienda. Va el funcionario judicial (a veces con cerrajero y policía) y:
- Se abre la puerta.
- Se echa al inquilino o a quien esté dentro.
- Se te entrega la posesión.
- Se levanta acta judicial.
👉 Es el momento más esperado… pero también el más tenso. Por eso JR Abogados te acompaña desde el primer paso hasta el final.
¿Cuánto tarda un procedimiento de desahucio?
Depende del tipo de desahucio, del juzgado y de si hay oposición.
- Desahucio por impago (sin oposición): 3 a 4 meses.
- Desahucio con oposición: 5 a 7 meses.
- Desahucio ordinario por uso indebido, molestas, etc.: 6 a 10 meses.
- Ocupaciones ilegales: según la vía (puede acelerarse en algunos casos).
👉 En JR Abogados aplicamos estrategias procesales para acortar plazos y reducir los retrasos judiciales.
Tipos de desahucio y cómo gestionarlos legalmente
✅ Desahucio por impago de alquiler
El más habitual. Basta con acreditar impago de una mensualidad para iniciar el procedimiento. Si el inquilino no paga ni se opone, el juez dicta lanzamiento directamente.
Opción de enervación: si es la primera vez, el inquilino puede pagar en 10 días y evitar el juicio. Si ya ha usado esta opción antes, no puede repetirla.
✅ Desahucio por finalización de contrato
Si el contrato ha vencido y el inquilino no se marcha, puedes iniciar el desahucio desde el primer día siguiente.
Recomendación: enviar un burofax notificando la no renovación antes del vencimiento del contrato.
✅ Desahucio por actividades molestas o ilícitas
Requiere pruebas: quejas vecinales, partes policiales, vídeos, testigos. Es más complejo, pero perfectamente viable si se documenta bien.
👉 Desahucio por actividades molestas
✅ Desahucio por uso indebido de la vivienda
Se produce cuando el inquilino destina el piso a fines distintos al pactado: oficina, almacén, Airbnb, taller… Hay que demostrar el uso desviado.
👉 Lee más sobre esta causa aquí
✅ Desahucio por precario (sin contrato)
Cuando alguien vive sin pagar ni tener contrato. Muy habitual en casos de herencias, divorcios o familiares ocupando sin permiso.
✅ Desahucio por ocupación ilegal
Si han entrado sin permiso, puedes recuperar tu vivienda por vía penal (allanamiento) o civil (acción de desahucio de ocupantes sin título).
👉 Consulta inmediata en casos de okupas
¿Por qué confiar en JR Abogados?
- ✅ Más de 25 años defendiendo propietarios en toda España.
- ✅ Nos encargamos de todo el procedimiento: burofax, demanda, juicio y ejecución.
- ✅ Evitamos errores frecuentes que retrasan o anulan los desahucios.
- ✅ Dominamos todas las variantes: impago, fin de contrato, subarriendo, okupas, etc.
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Con JR Abogados no solo desahucias.
Recuperas el control. Recuperas tu casa. Y recuperas la tranquilidad.
¿Qué ocurre si el inquilino es vulnerable?
La ley exige medidas especiales:
- Comunicación a Servicios Sociales.
- Posible suspensión del lanzamiento.
- Obligación de acreditar que el propietario también necesita la vivienda o que hay un perjuicio claro.
👉 En JR Abogados gestionamos todos los informes, comunicaciones y recursos necesarios para que no bloqueen tu desahucio sin motivo legal.
¿Y si el inquilino deja de pagar tras el juicio?
Podemos iniciar ejecución de sentencia para cobrar:
- Rentas impagadas.
- Suministros.
- Daños en la vivienda.
- Intereses.
- Costas del juicio.
También podemos embargar nómina, cuenta, coche, bienes o alquileres del inquilino moroso.
Preguntas frecuentes sobre el procedimiento de desahucio
¿Necesito abogado y procurador?
Sí, siempre. Aunque el procedimiento parezca sencillo, la intervención de profesionales es obligatoria y decisiva.
¿Y si firmé contrato sin cláusula de resolución?
No importa. La ley permite resolver por incumplimiento aunque el contrato no lo recoja.
¿Cuándo puedo cambiar la cerradura?
Solo tras el lanzamiento judicial. Antes, está prohibido y es delito.
¿Puedo entrar a comprobar el estado del inmueble?
No, salvo que lo pactaras por escrito en el contrato. Lo ideal es documentar los daños tras el lanzamiento con acta notarial.
¿Qué pasa si el inquilino ha causado destrozos?
Podemos reclamar indemnización. Incluso iniciar procedimiento penal si hay dolo.
¿Necesitas ayuda para iniciar ya el procedimiento?
Tanto si tu inquilino no paga, no se va, incumple el contrato o incluso ocupa sin permiso, podemos ayudarte.
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