Tu inquilino ha hecho obras sin permiso: cómo desahuciar legalmente antes de que destroce tu casa
Cedes tu vivienda con confianza.
Firmas un contrato.
Y meses después descubres que han tirado tabiques, que han cambiado la distribución del baño, que han instalado una cocina industrial o que han cerrado la terraza sin avisarte.
No pidieron permiso.
No te informaron.
Y lo peor: han dañado la estructura, los acabados, y la convivencia con la comunidad de vecinos.
Este tipo de actuaciones no son solo una falta de respeto. Son una violación del contrato y, en muchos casos, motivo legal de desahucio inmediato.
Desde JR Abogados, con 25 años defendiendo los derechos de propietarios en toda España, te explicamos cómo puedes recuperar tu propiedad si el inquilino ha hecho obras no autorizadas. Y por qué no actuar a tiempo puede costarte mucho más que una reforma mal hecha.
¿Qué se considera una “obra no autorizada”?
Se trata de cualquier modificación física o estructural del inmueble realizada por el inquilino sin consentimiento expreso y por escrito del propietario.
Estas obras suelen ir más allá del simple uso habitual de la vivienda e incluyen:
- Derribo de tabiques o cambio de distribución.
- Instalación de elementos fijos (puertas, ventanas, chimeneas…).
- Sustitución de suelos, sanitarios o mobiliario sin autorización.
- Cierre de terrazas, patios o balcones.
- Obras que afectan a zonas comunes o fachada.
- Obras que precisan licencia municipal y no se ha tramitado.
👉 Aunque el inquilino diga que “mejoró la vivienda”, si no pidió permiso, está incumpliendo el contrato.
¿Dónde se regula esta causa de desahucio?
En el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
“El arrendador podrá resolver el contrato por la realización de obras no consentidas por el propietario cuando afecten a la estructura del inmueble o sin respetar las normas pactadas.”
Y en el Código Civil (art. 1555):
“El arrendatario está obligado a usar la cosa arrendada como un buen padre de familia.”
Realizar obras sin avisar ni consultar al propietario rompe la buena fe contractual y es motivo legal de resolución anticipada.
¿Qué tipo de obras permiten desahuciar al inquilino?
La jurisprudencia distingue entre obras leves y obras graves o estructurales.
🔴 Sí permiten el desahucio:
- Alteración de la distribución.
- Obras que modifican instalaciones (fontanería, electricidad, gas).
- Apertura o cierre de ventanas, puertas o terrazas.
- Instalación de equipamientos industriales.
- Construcción de divisiones internas para alquilar por habitaciones.
- Obras que requieren licencia y no se solicitaron.
🟡 No suelen justificar desahucio inmediato, pero pueden reclamarse:
- Pintar paredes de colores estridentes.
- Cambiar cortinas, lámparas o grifos sin dañar nada.
- Colocar estanterías atornilladas.
👉 Cada caso debe analizarse individualmente. En JR Abogados te ayudamos a valorar si existe base legal suficiente.
¿Cómo demostrar que se han hecho obras no autorizadas?
El mayor obstáculo en estos casos es probar lo que hay dentro de tu vivienda.
Estrategias legales que aplicamos en JR Abogados:
- Acta notarial: se solicita al notario que acceda (con consentimiento o mediante orden judicial) para levantar acta fotográfica.
- Inspección pericial: con cerrajero y técnico autorizado, previa orden judicial si el inquilino no coopera.
- Testigos: vecinos que hayan visto materiales, escombros o escuchado ruidos.
- Fotos enviadas por el propio inquilino (increíblemente habitual).
- Quejas de la comunidad de propietarios.
- Parte policial si se ha requerido por molestias o ruido de obra.
👉 Cuanto más sólida sea la prueba, más rápido y contundente será el procedimiento judicial.
Pasos para desahuciar por obras no autorizadas
1. Comprobación del contrato
Primero verificamos si el contrato de arrendamiento incluye:
- Prohibición expresa de hacer obras sin permiso.
- Obligación de conservación y mantenimiento.
- Cláusula de resolución anticipada por alteraciones del inmueble.
👉 En JR Abogados redactamos contratos blindados que permiten actuar sin dilaciones.
2. Envío de burofax al inquilino
Una vez detectada la obra, se le remite un burofax requiriendo:
- El cese inmediato de los trabajos.
- La reposición al estado original (si es posible).
- La entrega voluntaria de la vivienda.
- Advertencia de demanda de desahucio si no cumple.
Puedes gestionar este paso con seguridad jurídica desde:
👉 https://burofaxabogado.es/
3. Preparación de pruebas
Reunimos todo lo necesario para acreditar:
- Que no se autorizó la obra.
- Que la obra es grave y altera la vivienda.
- Que se incumplió el contrato.
4. Presentación de la demanda
Presentamos demanda de resolución de contrato y desahucio por incumplimiento contractual.
El juzgado tramita como juicio ordinario, no verbal (por la complejidad y necesidad de prueba).
Solicitamos:
- Desalojo de la vivienda.
- Condena en costas.
- Reposición del inmueble o indemnización por los daños causados.
5. Juicio
Si el inquilino se opone, se celebra vista donde:
- Nosotros probamos el incumplimiento.
- El inquilino deberá demostrar que tenía permiso o que las obras no alteran el inmueble.
El juez valorará si se trata de un incumplimiento grave y continuado.
👉 En la mayoría de los casos, si hay prueba suficiente, se concede la resolución y el desahucio.
6. Lanzamiento judicial
Una vez firme la sentencia, se señala día y hora para el desalojo forzoso.
Acuden:
- Funcionario judicial.
- Cerrajero (si se niega a abrir).
- Policía, si es necesario.
¿Qué más puedes reclamar?
Además del desahucio, puedes exigir:
- Reparación o indemnización por los daños estructurales.
- Lucro cesante si la vivienda quedó inhabitable y no se pudo alquilar.
- Sanciones urbanísticas que haya pagado el propietario por culpa del inquilino.
- Costas procesales.
👉 En JR Abogados valoramos económicamente los daños y reclamamos hasta el último euro.
¿Y si el inquilino dice que “mejoró” la vivienda?
Es irrelevante si:
- No lo autorizaste por escrito.
- Las obras alteran la naturaleza del inmueble.
- Se hizo sin seguir normativa o licencia.
👉 Nadie puede mejorar tu casa sin tu permiso. Ni aunque lo pinte de oro.
¿Puede negarse a abrir la puerta?
Sí. Pero en ese caso, solicitamos:
- Entrada judicial con autorización del juez.
- Cerrajero acompañado de letrado.
- Inspección pericial.
- Acta notarial de los daños.
¿Cuánto tarda este procedimiento?
- Preparación y burofax: 1 semana.
- Demanda y admisión: 2-3 semanas.
- Señalamiento del juicio: 1-2 meses.
- Sentencia y lanzamiento: 1-2 meses más.
👉 En total: 4 a 6 meses, dependiendo del juzgado.
Casos reales de JR Abogados
Caso 1: Reforma integral sin permiso en vivienda de alquiler
Inquilino convirtió un salón en dos dormitorios para subarrendar.
Derribó tabiques y reconfiguró la instalación eléctrica.
Vecinos denunciaron por ruidos.
Burofax + demanda.
El juez ordenó desahucio + indemnización de 6.400 € por los daños.
Caso 2: Terraza cerrada sin licencia
Inquilina cerró balcón con aluminio y metacrilato.
La comunidad multó al propietario.
Reclamamos al inquilino los daños + desahucio por incumplimiento.
Juicio ganado, lanzamiento en 5 meses.
¿Por qué confiar en JR Abogados?
- ✅ Más de 25 años gestionando desahucios por obras, impagos y usos indebidos.
- ✅ Estrategias jurídicas sólidas que no dejan margen a la defensa del inquilino.
- ✅ Asistencia total: burofax, demanda, prueba, juicio, lanzamiento.
- ✅ Coordinación con arquitectos, peritos, notarios y cerrajeros.
- ✅ Atención inmediata por teléfono o presencial.
Una reforma sin permiso puede convertirse en un problema estructural.
No dejes que las obras ajenas destruyan tu propiedad.
Actúa antes de que sea irreversible.
¿Necesitas ayuda para iniciar tu desahucio?
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⚖️ Especialistas en desahucios por obras no autorizadas
Preguntas frecuentes
¿Es válido un permiso verbal del arrendador?
No. Para ser válido debe estar por escrito, y mejor aún: firmado.
¿Qué pasa si no hay cláusula sobre obras en el contrato?
El Código Civil sigue amparando al propietario. Toda obra debe ser autorizada, salvo reparaciones menores.
¿Puedo vender la vivienda aunque haya obras ilegales?
Sí, pero puedes tener problemas con el comprador o la comunidad. Es mejor regularizar antes.
¿Puedo recuperar la vivienda si el inquilino ya se ha ido pero dejó daños?
Sí. Podemos iniciar acción por responsabilidad contractual y exigir indemnización.
¿Y si el inquilino dice que fue “una mejora necesaria”?
Debe probar que era indispensable y autorizada. Si no lo hace, no tiene defensa legal.
