Piso con suelo arañado por las uñas del perro, puertas mordidas, olor intenso a orina de gato, vecinos denunciando fiestas hasta las seis de la mañana, techos con manchas de agua por una fuga que nadie comunicó, mobiliario roto, paredes golpeadas… y el inquilino se va como si nada hubiera ocurrido, exigiendo la fianza “porque yo he pagado mi alquiler”.
Esto, jurídicamente, no funciona así.
El arrendatario no solo debe pagar la renta. También tiene la obligación de conservar la vivienda en un estado razonable, usarla de forma diligente y avisar de averías para evitar daños mayores. Cuando no cumple, el propietario no tiene por qué asumir el coste. Aquí vamos a ver, paso a paso, cómo se imputa al inquilino el daño causado por animales, fiestas y filtraciones, cómo se documenta, y cómo se reclama —incluyendo la posibilidad de pedir también las pérdidas por el tiempo en que no puedes volver a alquilar.
1. Un punto de partida claro: qué debe el inquilino, además de pagar la renta
Hay tres deberes básicos que pesan sobre el inquilino durante el arrendamiento:
- Conservar la vivienda “como un buen padre de familia”
Esto significa usarla con normalidad, no destrozarla, no someterla a un trato abusivo, no permitir un nivel de suciedad o deterioro excesivo. - No realizar actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas
Aquí entran las fiestas reiteradas que provocan daños materiales (puertas reventadas, paredes golpeadas, cristales rotos), molestias graves a la comunidad que terminan en denuncias, golpes en elementos comunes, etc. - Comunicar al propietario las averías que puedan causar daños
Si hay una filtración en el baño, un goteo constante que humedece el techo del vecino o está empapando un tabique, debe avisar. Si no avisa y deja que el problema se agrave, responde por los daños generados.
Cuando estas obligaciones se incumplen, el coste del daño (y, en ciertos casos, también la pérdida económica del propietario por no poder alquilar la vivienda de inmediato) es reclamable al inquilino.
2. Animales en la vivienda: arañazos, olores y daños sanitarios
Muchos contratos prohíben animales o los condicionan (por ejemplo, “no se permiten mascotas salvo autorización expresa”, “el inquilino responde de los daños provocados por animales domésticos”).
Incluso aunque el contrato no lo prohíba, el inquilino sigue siendo responsable de los daños causados por el animal.
Daños típicos imputables al inquilino por mascotas:
- Parqué levantado o arañado de forma profunda por perros que rascan puertas y suelos.
- Marcos de puerta mordidos.
- Sofás o colchones con orina de gato, que quedan inservibles por olor y contaminación biológica.
- Olor persistente a pis de animal que exige una limpieza técnica, tratamiento de olor e incluso sustitución de colchones, alfombras, cojines o tapicerías.
- Zonas con moho u orina acumulada en rincones no limpiados durante meses.
Nada de eso es “desgaste normal”. Ese olor penetrante que impide enseñar la vivienda a un nuevo inquilino no lo asume el propietario. El responsable es quien ha permitido ese estado, es decir, el arrendatario.
Cómo documentarlo correctamente:
- Vídeo y fotos inmediatamente al recuperar la posesión
- Enseña los arañazos profundos en suelo y puertas.
- Enfoca manchas amarillas/oscurecidas en colchones, sofás, alfombras.
- Narra el olor (“olor fuerte a orina animal en dormitorio principal”).
- Importante: no limpies antes de grabar.
- Acta de estado con testigo
Firma un acta el mismo día, con otro adulto presente (administrador, agente, familiar), en la que conste:- “Puerta del dormitorio con marcas de arañazos y madera saltada a la altura de 20-30 cm del suelo, compatibles con intento de animal de salir/entrar”.
- “Colchón con olor intenso a orina animal, inservible”.
- “Olor general en el salón que imposibilita la visita comercial inmediata sin tratamiento.”
- Prueba de autorización o prohibición en el contrato
Si el contrato prohibía animales o los sometía a autorización y el inquilino los tuvo igualmente, se incorpora ese documento para reforzar la imputación de responsabilidad.
Si el contrato permitió animales pero imponía que el inquilino asumía los daños, aún mejor: él aceptó por escrito esa obligación. - Presupuesto de limpieza técnica / desodorización / sustitución
Pide presupuesto por escrito a una empresa de limpieza especializada (no limpieza doméstica normal) que describa:- “Eliminación de olor por orina animal en colchón, sofá y alfombra. Retirada y sustitución de elementos contaminados por riesgo sanitario/olor persistente.”
- “Tratamiento de olor en salón y dormitorio con neutralizador profesional y ozono.”
- Coste total y duración estimada de la intervención.
Ese presupuesto es la base de tu reclamación. Sin presupuesto profesional es tu opinión contra la suya. Con presupuesto, es un daño cuantificado.
3. Fiestas: golpes, vandalismo interno y responsabilidad del inquilino
Cuando hay fiestas reiteradas en la vivienda, suelen aparecer tres elementos combinados:
- Desperfectos físicos:
- Puertas interiores forzadas a patadas y marcos rotos.
- Paredes con agujeros del tamaño de un puño.
- Cristales rotos.
- Mobiliario partido.
- Suciedad extrema y olor a tabaco, alcohol, vómito, comida abandonada.
- Quejas (a veces formales) de vecinos o incluso intervenciones policiales.
Estas quejas son muy útiles porque prueban que ese uso no era el normal de una vivienda familiar; era un uso abusivo.
Todo esto se le imputa al inquilino porque el inquilino responde del uso que se haga de la vivienda y de los daños causados por las personas que él permite entrar. No sirve decir “fueron mis amigos, no yo”. Desde el punto de vista del arrendador, responde él.
Cómo asegurarte de que estas roturas no acaban pagándolas tú:
- Recoge evidencias al recuperar la posesión
- Fotos de puertas pateadas y marcos partidos.
- Fotos de agujeros en pared.
- Fotos de cristales rotos.
- Vídeo narrado explicando que son daños recientes e incompatibles con el desgaste normal.
- Acta con testigo
Que figure expresamente que “estas puertas estaban íntegras al inicio del contrato” y que ahora presentan daños por impacto evidente, no por uso normal. - Presupuesto de reparación
Carpintero / albañil debe emitir presupuesto escrito:- “Reposición de puerta interior rota por golpe violento, marco astillado y bisagra arrancada.”
- “Cierre de agujero en pared de pladur de aprox. 10×10 cm, enlucido, lijado, imprimación y pintura de pared completa para uniformidad cromática.”
- “Sustitución de cristal interior de puerta de salón.”
- Quejas vecinales / denuncias / partes policiales (si los hay)
Si la comunidad o la policía intervino por fiestas, ruido o altercados, guarda copia de esos avisos. Te ayudan a demostrar que el inquilino ha dado un uso anormal, molesto y potencialmente peligroso a la vivienda, fuera de lo tolerable. Sirve para reforzar tu reclamación civil de daños y, si hiciera falta, para justificar la resolución del contrato.
4. Filtraciones, humedades y daños por falta de aviso
Este es un punto delicado y muy frecuente. Lo que empieza siendo “una pequeña fuga en el baño” termina convirtiéndose en:
- Moho negro en el techo del baño y en la habitación contigua.
- Tabique hinchado, pintura levantada.
- Techo del vecino de abajo manchado o incluso goteando.
- Olor a humedad agria permanente.
Aquí hay que ser técnico: no toda humedad es culpa del inquilino. Hay humedades estructurales del edificio (por ejemplo, una bajante rota en el patio de columnas) que no dependen de él. Eso corre, en principio, a cargo del propietario/comunidad.
Pero otra cosa es esto: el inquilino ve durante semanas que el plato de ducha pierde agua, que el lavabo gotea, que hay un charco diario junto a la lavadora, y NO AVISA. Deja que el agua vaya calando el tabique hasta pudrirlo. Ahí sí hay responsabilidad del inquilino, porque su omisión agrava el daño.
Cómo se imputa correctamente esa responsabilidad:
- Documentación del estado al recuperar la vivienda
- Vídeo y fotos del baño, el tabique contiguo, el techo manchado en la habitación adyacente, la pintura levantada.
- Señala el recorrido de la humedad (“sale de la ducha, atraviesa el tabique y ha llegado a la otra estancia”).
- Narra que no hubo aviso previo documentado y que el daño está activo, no antiguo.
- Acta con testigo
Que en el acta conste: “Filtración evidente de agua desde la ducha hacia pared contigua. Moho activo. Olor agrio. No consta comunicación previa del inquilino durante la vigencia del contrato.” - Presupuesto técnico
Llama a un fontanero / albañil y pide que te emitan un presupuesto que incluya dos cosas:- Reparación de la fuga.
- Saneamiento de los daños generados (tabique hinchado, pintura, moho).
- Si hay reclamación del vecino de abajo
Si el vecino te reclama a ti (propietario) por daños en su techo y tú acabas pagando esa reparación, guarda esa factura. Luego esa factura (tu coste) se reclama al inquilino si se demuestra que el origen fue su falta de aviso/opción de reparar.
El mensaje es claro: el inquilino no es responsable de una avería inevitable, pero sí de dejar que una avería pequeña se convierta en un destrozo porque no avisó. Esa diferencia es la que hay que explicar al juez.
5. ¿Qué hacer económicamente? Fianza, diferencia y lucro cesante
Una vez tienes claras las tres áreas de daño (mascotas, fiestas, filtraciones no comunicadas), llega la parte financiera.
A) Calcula el coste de reparación/saneamiento
Suma los presupuestos:
- Carpintero (puertas rotas, marcos).
- Albañil/pintor (paredes agujereadas, tabiques hinchados por humedad).
- Limpieza técnica / desodorización (orina de animal, olor a tabaco/vómito).
- Fontanero/albañil (filtración y saneado de humedades).
- Sustitución de colchones, sofás, etc., que sean insalvables por motivos higiénicos.
B) Aplica la fianza
La fianza no es una hucha del inquilino. Es una garantía precisamente para cubrir impagos y desperfectos.
Comunicas por escrito que, dado el estado en que se entrega la vivienda, la fianza se destina a cubrir parte de estos daños.
C) Reclama la diferencia
Si los daños suman, por ejemplo, 2.800 € y la fianza es 1.200 €, el inquilino te debe 1.600 €. Esa diferencia se reclama por escrito de manera formal (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido), dándole un plazo breve para pagar.
D) Lucro cesante
Si por culpa de esos desperfectos tú no puedes alquilar inmediatamente la vivienda —porque huele a perro, hay paredes agujereadas, humedades visibles, puerta rota y olor a vómito— estás perdiendo renta día a día.
Ese tiempo muerto, si lo justificas con los plazos de las reparaciones y limpiezas (por ejemplo, “necesitamos 7 días para dejar la vivienda enseñable”), puede prorratearse en valor alquiler diario y sumarse a la reclamación.
Esto es esencial. Muchos propietarios solo reclaman el daño material (el coste de arreglar) y se olvidan del lucro cesante (lo que dejan de ingresar). Están regalando dinero.
6. El requerimiento formal: cómo se le exige el pago al inquilino
Una vez tienes todo cuantificado, hay que ponerlo negro sobre blanco y enviárselo al inquilino. Nada de audios insultándole. Eso no sirve. Se hace un requerimiento formal que incluya:
- Identificación del contrato (dirección, fecha de inicio, arrendador y arrendatario).
- Fecha en la que recuperas la posesión.
- Descripción detallada de los daños:
- Arañazos profundos de animal, orina y olor penetrante.
- Puertas reventadas, agujeros en paredes, cristales rotos compatibles con golpes en fiestas.
- Filtración de agua no comunicada que ha generado moho y daño en tabique.
- Presupuestos/facturas de reparación, limpieza, desinfección y saneado.
- Cálculo de la suma total.
- Imputación de la fianza (restando esa cantidad).
- Diferencia pendiente.
- Cálculo del lucro cesante si procede, con base en los días de inhabilidad del inmueble para su nuevo arriendo.
- Plazo corto de pago (por ejemplo, 7 días naturales).
- Advertencia expresa: si no paga, se interpondrá demanda de reclamación de cantidad solicitando también las costas.
Este documento tiene doble valor:
- A veces el inquilino paga —o pacta— porque ve que vas en serio y entiende que un juez no le va a comprar la excusa del perro o de la “fuga sin importancia”.
- Si no paga, este requerimiento se adjunta a la demanda. Muestra que tú has intentado resolverlo de forma razonable antes de ir a juicio.
7. Y si te dice: “Demándame, no tengo nada”
Es la respuesta clásica para intentar frenarte: “No tengo dinero, no vas a ver un euro”.
Conviene que entiendas esto con calma: si demandas y obtienes una sentencia condenatoria a su favor, esa sentencia es un título ejecutivo. ¿Qué significa? Que puedes pedir embargo:
- De su nómina actual o futura.
- De saldos en sus cuentas bancarias.
- De devoluciones de Hacienda.
- De ingresos si trabaja por su cuenta.
Que hoy diga “soy insolvente” no significa que lo será siempre. Y además, a nadie le gusta que le embarguen una nómina por una vivienda destrozada. Ese riesgo hace que muchos paguen cuando reciben el primer requerimiento serio.
Tu trabajo como propietario no es enfadarte, es fijar la deuda de forma legalmente ejecutable.
8. Resumen práctico para el propietario: protocolo de responsabilidad del inquilino
Vamos a dejarlo en modo operativo, paso a paso:
- Recupera la posesión de forma legal.
Llaves entregadas o lanzamiento judicial. Nada de entrar antes. - Congela la escena.
Vídeo continuo narrado y fotos detalladas de:- Daños de animales (arañazos, orina, olor).
- Daños de fiestas (puertas, paredes, cristales, suciedad extrema, olor a tabaco y alcohol).
- Daños por filtraciones no avisadas (humedades activas, moho, tabique hinchado).
- Levanta un acta con testigo.
Documento firmado el mismo día donde se describe el estado y se deja constancia de que la vivienda, así, no es apta para ser ofrecida a un nuevo inquilino inmediatamente. - Aporta prueba del estado inicial.
Fotos o inventario firmado al inicio del contrato: paredes limpias, puertas íntegras, suelos en buen estado, ausencia de olores, baño sin humedades. - Consigue presupuestos profesionales desglosados.
Carpintería, albañilería, fontanería, saneo de humedades, limpieza técnica, desodorización, sustitución de colchones/sofás contaminados por animales. Nada de números inventados. - Cuantifica el daño.
Suma los presupuestos. Añade el lucro cesante por los días que no puedes alquilar. Resta la fianza. La diferencia es lo que exiges. - Haz un requerimiento formal por escrito.
Detalla daños, adjunta presupuestos, explica la imputación de la fianza, especifica la cantidad restante y da un plazo breve de pago. Advierte de la demanda y las costas. - Si no paga, demanda civil de reclamación de cantidad.
Reclamas el coste de reparación/saneo más el lucro cesante, más intereses y costas. Con la sentencia en la mano, puedes ejecutar (embargar).
Este es el camino correcto. Ni gritos, ni “ya me aguanto”, ni “bueno, para qué meterse en líos”. Líos ya tienes: te han dañado una vivienda que tú entregaste en condiciones. Lo que se hace ahora es lo que marca la diferencia entre pagarlo tú o que lo pague quien lo ha causado. Y la ley, bien utilizada, está de tu lado.
