Cuando el contrato de arrendamiento llega a su fin, la clave para recuperar la vivienda con rapidez no es “insistir más”, sino actuar con técnica: un burofax impecable (que pruebe voluntad de no renovar y fije día y protocolo de entrega), una constancia ordenada el día del vencimiento y, si no hay llaves, una demanda de desahucio por expiración con bloque probatorio que provoque allanamiento con costas o una resolución ágil. Esta guía, redactada con enfoque de despacho, explica paso a paso cómo cerrar un alquiler al terminar el plazo: qué decir, cómo notificar, qué hacer el día D, cómo calcular la indemnización por ocupación sin título, cómo evitar la tácita reconducción y cómo diseñar una demanda que fluya en juzgado.
1) La idea clave en una línea
El final del contrato se cierra con un burofax fehaciente que diga “no deseo renovar”, que requiera la restitución en fecha concreta con protocolo de entrega (llaves, lecturas, acta) y que prepare la demanda si no hay llaves en 72 horas. Cuanto mejor esté hecho ese burofax (contenido, plazos, acuses), más corta es la vía judicial.
2) Antes de notificar: auditoría exprés que evita meses de retraso
Antes de enviar el burofax, dedica 20–30 minutos a auditar:
- Tipo de contrato y régimen aplicable
- Vivienda habitual: sujeta a prórrogas legales y preavisos del arrendador conforme a la LAU vigente en la fecha de firma y a la condición del arrendador (persona física o jurídica).
- Temporada / habitación: manda lo pactado y, sobre todo, la realidad del uso. Si en realidad es vivienda (empadronamiento, hijos escolarizados, suministros constantes), actúa con el régimen de vivienda.
- Fecha real de vencimiento
- Recalcula inicio, plazo, novaciones y prórrogas (legales o pactadas). No te fíes de recuerdos; busca documentos.
- Sujetos
- Identifica todos los arrendatarios (coarrendatarios, subrogados) y, si procede, fiadores a quienes enviar comunicaciones de cortesía.
- Domicilios de notificación
- Domicilio contractual a efectos de notificaciones (es el prioritario).
- Domicilio real comunicado fehacientemente: úsalo además, no en sustitución. Doble envío = menos excusas.
- Legitimación
- Si hubo venta, herencia o adjudicación, incorpora nota simple o escritura. Evita subsanaciones después.
Con esto claro, estás en disposición de notificar bien y a la primera.
3) El burofax que “cierra” el contrato: forma, plazos y contenido
3.1. La forma: fehaciencia o nada
- Burofax con certificación literal del texto y acuse de recibo.
- Archiva en PDF: admisión, certificación, acuse y trazas.
- Doble envío: al contractual y al real (si consta fehacientemente).
3.2. Los plazos: margen que evita sustos
- En vivienda habitual, respeta el preaviso del arrendador exigido por la ley aplicable al contrato.
- En temporada/habitación, rige lo pactado; si no hay pacto, cursa aviso razonable.
- Regla práctica: añade un mes extra al mínimo exigible para absorber demoras postales o rehusas.
3.3. El contenido: lenguaje de certeza, no de preferencias
Incluye, sin ambigüedades:
- Voluntad inequívoca: “no deseo renovar” el contrato de fecha X.
- Fecha exacta de finalización.
- Requerimiento de entrega de llaves y restitución de la posesión libre de ocupantes.
- Cita en día hábil con dos franjas alternativas (p. ej., 10:00 y 17:00).
- Protocolo del acto: lectura y fotografías de contadores, relación de llaves/mandos, referencia a inventario, acta de entrega y liquidación provisional de fianza.
- Advertencia profesional: si no hay entrega, demanda por expiración del plazo con costas e indemnización por ocupación sin título desde el día siguiente al vencimiento.
Evita expresiones blandas: “preferimos no renovar”, “salvo acuerdo”, “en principio”. Dan oxígeno a alegaciones que roban meses.
4) El “día D” (fecha de vencimiento): guion para una entrega de llaves impecable
4.1. Qué llevar y con quién ir
- Acta de entrega (dos copias).
- Inventario de entrada (si existe).
- Hojas para lecturas (luz, agua, gas) y móvil para fotos.
- Relación de llaves y mandos (vivienda, portal, buzón, garaje, trastero).
- Testigo (y acta notarial de presencia si prevés fricción o alto riesgo de controversia).
4.2. Si hay entrega
- Identificación de intervinientes.
- Lecturas de contadores con foto.
- Recuento de llaves/mandos (número y tipo).
- Estado aparente con fotos (pintura, electrodomésticos, sanitarios).
- Fianza: liquidación provisional a expensas de facturas y revisión técnica.
- Firma del acta con fecha y hora.
4.3. Si no hay entrega
- Deja constancia: acude en hora, realiza fotos (puerta, buzón, hora en móvil), guarda mensajería y acude con testigo/acta notarial si es sensible.
- No entres ni cambies cerraduras (autotutela = riesgo penal y debilita tu posición civil).
- Activa el burofax D+1 y el plan de restitución en 72 h.
5) El “burofax D+1”: requerimiento urgente si no hubo llaves
Al día siguiente del vencimiento sin entrega, emite burofax con certificación y acuse:
- Recordatorio: vencimiento y cita fallida.
- Nueva cita perentoria en 48–72 horas (dos franjas, día hábil).
- Advertencia: si no hay entrega, demanda por expiración del plazo con costas e indemnización por ocupación sin título desde el día siguiente al vencimiento.
- Remite copia no fehaciente por email/mensajería (para forzar lectura), indicando que es “Copia del burofax nº X”.
Este paso corta la excusa de “no supe nada” y asienta el expediente probatorio que el juzgado espera ver.
6) Restitución y dinero: cómo evitar la tácita reconducción
La tácita reconducción aparece cuando, terminado el contrato, el ocupante permanece y el propietario tolera esa permanencia cobrando pagos como si fueran renta. Para blindarte:
- Ningún pago postvencimiento debe llamarse “renta”.
- Todo ingreso comunícalo por escrito como indemnización por ocupación sin título.
- Si concedes días por conveniencia, documenta que no hay prórroga, fija fecha perentoria e impón indemnización diaria (p. ej., 30 €/día).
- No prestes llaves ni permitas “entradas para limpiar” que desdibujen la restitución.
Párrafo útil (email/carta complementaria):
“El ingreso recibido el [fecha] se imputa a indemnización por ocupación sin título, devengada desde el [día posterior al vencimiento], sin que suponga prórroga ni nuevo arrendamiento. Se mantiene la cita de entrega el [fecha/hora].”
7) Indemnización por ocupación sin título: cuánto, desde cuándo y cómo pedirla
- Base natural: renta pactada prorrateada por días (renta/30 o renta/31 con criterio uniforme).
- Periodo: desde el día siguiente al vencimiento hasta la entrega efectiva (incluida).
- Excepción (casos justificados): renta de mercado acreditable si la pactada es irrisoria frente al perjuicio real (aportar comparables).
- Técnica procesal: en la demanda, pide condena a la indemnización desde el día posterior al vencimiento “hasta la entrega efectiva”, dejando la liquidación en ejecución si la fecha final es incierta al demandar.
Ejemplo: renta 1.000 €/mes; vencimiento 30/06; entrega 15/07 → 1.000/30 = 33,33 €/día × 15 = 499,95 €.
8) La demanda que “se entiende sola” si no hay entrega en 72 horas
Si, tras el burofax D+1, no hay llaves en 48–72 horas, presenta demanda de desahucio por expiración con arquitectura clara:
8.1. Hechos (cronología breve y precisa)
- Contrato: fecha, objeto, renta, plazo.
- Régimen aplicable y cómputo de prórrogas.
- No renovación: burofax (admisión, certificación, acuse).
- Vencimiento y cita de entrega (no restitución).
- Burofax D+1 (nueva cita 48–72 h).
- Ocupación sin título y cálculo de indemnización.
- Coherencia del propietario (sin tolerancias ni cobros como renta).
8.2. Fundamentos de Derecho
- Procedencia del juicio verbal por expiración del término.
- Derecho a la restitución.
- Derecho a indemnización por ocupación sin título.
- Costas al vencido.
8.3. Petición (suplico)
- Lanzamiento y entrega de la vivienda si no hay desalojo voluntario.
- Condena a indemnización desde el día posterior al vencimiento hasta la entrega efectiva (con liquidación en ejecución).
- Costas.
8.4. Documentos (bloque probatorio)
- Contrato y anexos/novaciones.
- Título de propiedad (nota simple/escritura).
- Burofax de no renovación (admisión, certificación literal, acuse, trazas).
- Constancia del día D (fotos/testigo/acta).
- Burofax D+1 (admisión, certificación, acuse).
- Cronología y cuadro de indemnización.
Tip de estilo: índice de documentos y foliado. Juzgado agradecido = procedimiento más ágil.
9) Modelos orientativos (personaliza a tu caso)
9.1. Cierre del burofax de no renovación (contrato vivo)
“Por la presente, no deseo renovar el contrato de arrendamiento de fecha [dd/mm/aaaa]. En consecuencia, le requiero para la entrega de llaves y restitución de la posesión, libre de ocupantes y en correcto estado, el día [dd/mm/aaaa] a las [hh:mm] en el inmueble. Alternativamente, propongo [día/hora 2]. Se realizarán lecturas de contadores (con fotografía) y se firmará acta con liquidación provisional de fianza. De no verificarse la entrega, se interpondrá demanda de desahucio por expiración del plazo, con costas e indemnización por ocupación sin título desde el [día siguiente al vencimiento].”
9.2. Burofax D+1 (no hubo entrega el día D)
“Habiendo expirado el contrato el [fecha] y no habiéndose producido la entrega de llaves en la fecha convenida, le requiero para la restitución inmediata el [día/hora 1] o el [día/hora 2] (48–72 horas). De no verificarse, se presentará demanda solicitando restitución, costas e indemnización por ocupación sin título desde el [día siguiente al vencimiento] hasta la entrega efectiva.”
9.3. Tolerancia documentada (evitar reconducción)
“Sin que ello suponga prórroga ni tácita reconducción, se tolera la permanencia hasta el [fecha], devengándose indemnización por ocupación sin título de [importe]/día. La entrega total de llaves y mandos se realizará ese día a las [hora], con acta y lecturas de contadores.”
10) Checklist operativo (imprime y marca ✓)
Planificación
- He identificado el régimen (vivienda/temporada) y calculado la fecha real de fin (con prórrogas).
- He verificado domicilios (contractual y real) y listado coarrendatarios/subrogados.
- Propiedad acreditada (nota simple/escritura).
Preaviso
- Burofax con certificación + acuse, enviado en plazo y con margen.
- Cita de entrega incluida (dos franjas, día hábil) y protocolo (lecturas, acta, llaves).
- Archivados admisión, certificación, acuse y trazas.
Día D
- Si hay entrega: acta firmada, lecturas con foto, recuento de llaves, liquidación provisional de fianza.
- Si no hay entrega: constancia (fotos/testigo/acta). Nada de autotutela.
D+1 ~ D+3
- Burofax de requerimiento inmediato (48–72 h) + copia por email/mensajería.
- Reclasificación de pagos a indemnización (nunca “renta”).
- Carpeta probatoria lista: contrato, propiedad, burofaxes, constancias, cronología, cuadro.
- Demanda preparada (restitución + indemnización + costas).
11) Errores que cuestan meses (y su antídoto inmediato)
- Preavisar tarde o con ambigüedad → Emite nuevo burofax claro: “no deseo renovar”, con fecha y protocolo.
- Notificar sin fehaciencia (email/WhatsApp) → Estándar: burofax con certificación y acuse.
- Domicilio equivocado → Envía al contractual y también al real comunicado.
- Olvidar coarrendatarios → Notifica a todos; evita nulidades y defensas fáciles.
- Cobrar como “renta” tras el vencimiento → Reclasifica a indemnización por escrito.
- Concesiones verbales (“unos días”) → Solo por escrito: sin prórroga, fecha perentoria e indemnización diaria.
- Entrar/cambiar cerraduras (autotutela) → Prohibido: riesgo penal y debilidad civil.
- Demanda sin índice ni cronología → Prepara línea temporal y cuadro de indemnización; evitas subsanaciones.
- Confundir vivienda con temporada → Si hay duda, actúa con el régimen más exigente.
- Fechas imposibles para las citas (festivos, horas inverosímiles) → Días hábiles, franjas razonables.
12) Preguntas frecuentes (FAQ de despacho)
¿Un email con acuse sustituye al burofax?
No. El email sirve de apoyo, pero la fehaciencia la aporta el burofax con certificación literal y acuse.
¿Y si rehúsa o no recoge el burofax?
El rehúse y los intentos se certifican y suelen bastar como conocimiento. Refuerza con un segundo envío o requerimiento notarial si el asunto es sensible; remite copia por email/mensajería.
¿Puedo entrar y cambiar la cerradura al vencer?
No. Es autotutela y puede abrirte un frente penal; además, perjudica tu posición civil. El camino es requerimiento y demanda.
¿Puedo pedir más que la renta como indemnización?
La referencia natural es la renta pactada diaria. En supuestos acreditables, puede defenderse renta de mercado con comparables.
¿Acumulo impago y expiración en la misma demanda?
Solo si te fortalece. Si tu baza clara es el vencimiento, ve recto: restitución + indemnización.
¿Qué hacer con enseres dentro de la casa?
Consígnalo en acta, requiere retirada en plazo breve y, si no, valora acta notarial y depósito a costa del ocupante (todo documentado).
¿La vulnerabilidad paraliza el desahucio?
No legitima permanecer sin título. Puede modular trámites; mantén el pleito en su objeto (expiración) y acredita buena fe (preavisos holgados, citas razonables, tono correcto).
13) Guion del acta de entrega (para evitar el “pleito 2.0” por fianza)
Incluye:
- Identificación de partes y inmueble (con anexos: garaje/trastero).
- Llaves/mandos: número y detalle.
- Lecturas de contadores con fotografías.
- Referencia al inventario de entrada y diferencias (con fotos).
- Estado aparente (pintura, limpieza, electrodomésticos).
- Fianza: liquidación provisional pendiente de facturas y revisión.
- Indemnización (si procede) hasta la hora de entrega.
- Firmas y fecha/hora.
Un buen acta apaga las discusiones posteriores y cierra la relación.
14) Cronograma maestro “burofax y restitución” (del mes –6 al día +4)
- Mes –6 a –5: Auditoría (régimen, prórrogas, sujetos, domicilios).
- Mes –5 a –4: Burofax de no renovación (certificación + acuse) con cita y protocolo.
- Semana –1: Recordatorio logístico (opcional, no sustituye al burofax).
- Día 0 (vencimiento): Entrega con acta o constancia de no entrega.
- Día 1: Burofax urgente (48–72 h) + copia por email/mensajería.
- Día 2: Carpeta probatoria cerrada (contrato, propiedad, burofaxes, constancias, cronología, cuadro).
- Día 3–4: Demanda (restitución + indemnización + costas).
15) Tres patrones reales (cómo se traduce el método en resultados)
Patrón A — Vivienda con prórrogas agotadas; silencio total
- Acciones: burofax de no renovación 5 meses antes; día D sin entrega (constancia con fotos); burofax D+1; demanda D+4 con índice y cronología.
- Resultado: allanamiento con costas en traslado; entrega antes de lanzamiento; indemnización liquidada.
Patrón B — “Temporada” que realmente era vivienda
- Acciones: auditoría revela uso residencial; preaviso como vivienda; día D sin entrega; demanda por expiración con régimen de vivienda.
- Resultado: oposición débil; decreto y recuperación de la posesión.
Patrón C — Rehúse de burofax y domiciliaciones automáticas
- Acciones: rehúse acreditado; segundo envío; reclasificación escrita de ingresos a indemnización; demanda con bloque probatorio.
- Resultado: sentencia estimatoria; costas, indemnización y lanzamiento a la primera.
(Son patrones tipificados; cada asunto requiere ajuste fino a su realidad.)
16) Resumen ejecutivo (10 pasos accionables)
- Audita el contrato (régimen y fecha real de fin).
- Preavisa por burofax (certificación + acuse) con lenguaje de certeza.
- Fija cita de entrega (dos franjas, día hábil) y protocolo (lecturas, acta, llaves).
- Día D: si hay llaves, acta; si no, constancia (fotos/testigo).
- D+1: burofax de requerimiento (48–72 h) + copia por email/mensajería.
- Reclasifica cualquier pago a indemnización (nunca “renta”).
- Cierra expediente: contrato, propiedad, burofaxes, constancias, cronología, cuadro.
- Demanda en 72 h si no hay entrega (restitución + indemnización + costas).
- Acta al recuperar la posesión (lecturas, llaves, inventario, fianza).
- Coherencia total: nada de autotutela, nada de ambigüedad, nada de tolerancias sin papel.
17) Conclusión: un burofax bien hecho vale meses de procedimiento
Cerrar un alquiler al terminar el plazo no es un arte oscuro; es método. Si preavisas en tiempo y forma por burofax con texto certificable, si fijas una cita en día hábil con protocolo de entrega y acreditas la no restitución, tu demanda de desahucio por expiración llega al juzgado redonda. Así se provocan allanamientos con costas y se acortan los señalamientos. La indemnización por ocupación y la devolución ordenada de la fianza dejan de ser discusiones eternas y se convierten en consecuencias lógicas de una actuación técnica y coherente.
Si quieres recorrer este circuito sin errores —burofax, día D, requerimiento inmediato, demanda y coordinación de lanzamiento—, aplica este guion con rigor profesional. Tu objetivo es restitución rápida con seguridad jurídica; el camino es claro: fehaciencia, disciplina y una demanda cerrada.
