Has comprado una vivienda con defectos de construcción: cómo reclamar legalmente, quién responde y cómo conseguir que lo reparen o te indemnicen sin arruinarte
Has comprado tu vivienda. Lo que debía ser un sueño cumplido se convierte en una pesadilla: grietas, humedades, malos olores, suelos que crujen, puertas que no encajan, paredes que sudan agua…
Quizás fue nueva y los fallos han aparecido con el tiempo. O quizás fue de segunda mano, pero nadie te dijo nada.
Te sientes estafado. Y lo peor: nadie te da solución.
La promotora te da largas. El constructor ya no contesta. El seguro decenal ni responde. Y lo único que avanza es el deterioro de la vivienda… y tu desesperación.
En JR Abogados llevamos más de 25 años reclamando por defectos constructivos, y sabemos cómo defender tus derechos y recuperar tu dinero o conseguir que reparen la vivienda, aunque todos intenten escurrir el bulto.
Este artículo te lo explica paso a paso: qué hacer, a quién reclamar, qué plazos tienes y cómo hacerlo con garantías.
1. ¿Qué se considera un defecto de construcción?
Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), se consideran defectos de construcción todos aquellos fallos, vicios o desperfectos que afectan a la edificación y que no deberían estar presentes si la obra se hubiera hecho conforme a la normativa y con buena técnica constructiva.
Pueden clasificarse en 3 niveles:
✅ 1. Defectos estructurales (muy graves)
Afectan a la estabilidad del edificio: cimientos, pilares, forjados, vigas, muros de carga…
Ejemplos:
- Hundimiento del suelo
- Grietas profundas en pilares
- Movimiento de la estructura
🕒 Responsabilidad durante 10 años
✅ 2. Defectos habitabilidad (graves)
Comprometen la salubridad, estanqueidad, accesibilidad o confort de la vivienda.
Ejemplos:
- Humedades persistentes
- Condensación
- Filtraciones de agua
- Fallos en ventilación, aislamiento térmico o acústico
🕒 Responsabilidad durante 3 años
✅ 3. Defectos de acabado (leves)
Afectan a la terminación estética, sin implicaciones estructurales ni de habitabilidad.
Ejemplos:
- Azulejos mal puestos
- Pintura descascarillada
- Puertas desencajadas
🕒 Responsabilidad durante 1 año
⚠️ Si los defectos aparecen antes de que acabe el plazo, el responsable sigue obligado a responder, aunque intente culpar a otros.
2. ¿Quién responde por los defectos constructivos?
La LOE establece una cadena de responsabilidad solidaria entre los distintos agentes que intervinieron en la obra. Esto significa que puedes reclamar a varios a la vez, y que todos responden, aunque uno sea el principal culpable.
Los responsables son:
🔹 Promotor
Quien te vendió la vivienda. Suele ser el primero a quien reclamar, incluso si no construyó directamente.
🔹 Constructor
La empresa que ejecutó la obra. Responsable de los defectos de ejecución.
🔹 Arquitecto
El que proyectó la obra. Responde si el fallo está en el diseño.
🔹 Arquitecto técnico (aparejador)
Controló la ejecución. Responde si no vigiló correctamente.
🔹 Seguro decenal
Obligatorio en viviendas nuevas para defectos estructurales. Debe responder si el promotor ha desaparecido o no se hace cargo.
3. ¿Y si la vivienda es de segunda mano?
También puedes reclamar.
Lo importante es:
- Saber si el vendedor era profesional (promotor) o particular
- Si los defectos eran ocultos o visibles
- Si se trata de vicios que el vendedor conocía y no te dijo nada
En estos casos, la base legal está en el Código Civil (arts. 1484 a 1490), que regula la “acción por vicios ocultos”.
Puedes reclamar:
- Reducción del precio
- Anulación de la compraventa (si es muy grave)
- Reparación o indemnización
🕒 El plazo es muy corto: 6 meses desde la entrega si reclamas por vicios ocultos al vendedor particular.
Por eso es clave que actúes rápido y con abogado especializado.
4. ¿Qué pasos debes seguir si detectas defectos?
1. Haz un listado detallado de todos los fallos
Fechas, descripción, fotografías, vídeos.
2. Contrata un informe pericial
Es la prueba más importante. Un arquitecto técnico debe inspeccionar y elaborar un informe que:
- Describa los defectos
- Valore su gravedad
- Calcule el coste de reparación
- Atribuya responsabilidades (proyecto, ejecución, mantenimiento…)
👉 En JR Abogados colaboramos con peritos expertos independientes, para que no uses a nadie vinculado con el promotor o la constructora.
3. Reclama por burofax
Este paso es clave. Sirve para:
- Interrumpir los plazos de prescripción
- Dejar constancia legal de tu reclamación
- Exigir reparación o compensación económica
- Advertir de que tomarás medidas legales si no responden
Puedes enviarlo a:
- El promotor
- El constructor
- El seguro decenal (si es defecto estructural)
🛑 NO esperes a que contesten. La mayoría no lo hará, o te ofrecerán algo simbólico. Prepara el siguiente paso.
5. ¿Qué puedes conseguir con una reclamación legal?
En función de la gravedad y del tipo de defecto, puedes lograr:
💰 Indemnización económica
Por el coste de reparar tú mismo los fallos (apoyado en presupuesto o informe técnico)
🔧 Reparación directa a su cargo
En algunos casos, puedes exigir que el responsable lo repare a su costa y en un plazo concreto
❌ Anulación del contrato
En casos extremos, puedes solicitar la resolución del contrato de compraventa, con devolución de dinero (acción redhibitoria).
⚠️ Reclamación por daños morales o pérdida de uso
Si has tenido que salir de casa, pagar hotel o vivir con condiciones insalubres, puedes reclamar también esos gastos.
6. ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
🏗️ En viviendas nuevas:
- 1 año para defectos de acabado
- 3 años para defectos de habitabilidad
- 10 años para defectos estructurales
Pero debes actuar desde que se detectan. Y si pasa el plazo, pierdes el derecho.
🏚️ En viviendas de segunda mano:
- 6 meses desde la entrega si reclamas al vendedor por vicios ocultos
Por eso cuenta los días y actúa cuanto antes.
7. ¿Qué puede hacer JR Abogados por ti?
✅ Estudiamos tu caso y analizamos la documentación
✅ Coordinamos visita con arquitecto técnico de confianza
✅ Enviamos burofax contundente y legalmente sólido
✅ Negociamos indemnización o reparación con promotor y constructora
✅ Reclamamos al seguro decenal si procede
✅ Si es necesario, demandamos judicialmente con pruebas periciales potentes
Y lo hacemos con un solo objetivo: que recuperes lo que es justo. Que no te quedes con una casa llena de fallos y el bolsillo vacío.
8. ¿Qué errores debes evitar?
- No reclamar por escrito. Las llamadas no sirven legalmente.
- Dejar pasar el tiempo. El plazo corre desde que conoces el defecto.
- Aceptar reparaciones chapuceras del promotor. Muchas veces lo hacen mal a propósito para agotar plazos.
- No hacer informe técnico. Sin perito, no hay caso.
- Intentar resolverlo tú solo. Ellos tienen abogados, tú también necesitas uno.
Preguntas frecuentes
¿El seguro decenal me cubre todos los defectos?
No. Solo los estructurales y si se trata de vivienda nueva. No cubre defectos de acabados ni de habitabilidad.
¿Puedo reclamar si la casa es de segunda mano?
Sí, si el vendedor te ocultó defectos graves y no estaban a la vista. Pero el plazo es corto (6 meses).
¿Qué pasa si la promotora ha desaparecido?
Puedes reclamar al constructor, arquitecto, aparejador o al seguro decenal. La responsabilidad es solidaria.
¿Y si ya pasó el plazo de 3 o 10 años?
Si ya ha prescrito, no puedes reclamar judicialmente. Pero en algunos casos, se puede intentar por vicios ocultos si no se detectaron antes. Consulta tu caso.
Tu casa es tu refugio. No dejes que se convierta en una trampa
Una vivienda con defectos no es un “problema estético”. Es una vulneración de tus derechos.
Y si no haces nada, lo pierdes todo: dinero, tiempo, calidad de vida y salud.
En JR Abogados no dejamos que te engañen ni que te hagan sentir culpable por exigir lo que es justo.
📞 Llama al 91 128 99 85
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Reclama, exige, defiéndete. Tu casa vale más. Tu dignidad también.
